「ロコロコ不動産」運営アルフォート株式会社

アットホームの情報誌に、「生産力地の宅地転用について」の記事があり、興味深く読みました。
ここ津田沼周辺も、都市化が進み畑も少なくなっているのですが、でもまだまだ生産緑地は存在します。
ネックは、次世代組が今後の土地活用を考える場合、どうも生産緑地に指定されている農地の問題が出てきます。
転載してみます。

【ご相談】

父親が東京23区内の兼業農家という方から相談を受けています。農地の多くが生産緑地に指定されているそうですが、子どもが相続した時に生産緑地は宅地転用できるのでしょうか。


【回答】

生産緑地地区の都市計画

生産緑地地区は、市街化区域内にある一団の農地等（農地、採草放牧地、森林、池沼等）で次の要件に該当するものの区域について、土地所有者等の同意を得て、都市計画で定められます。

・     公害等の防止、農林漁業等と調和した都市環境の保全等の効用があり、かつ、公共施設等の用地として適すること

・     500m2以上の規模があること

・     用排水等の営農継続可能条件備えること

 

生産緑地地区内の行為制限

生産緑地地区は、宅地開発が進んでいる市街化区域内において、公園、緑地等の公共空地が整備されるまでの代わりの空地として農地等が指定されているものです。従って、生産緑地地区内の次の行為は、原則として、市区町村長の許可を受けなければなりません。

・     建築物その他の工作物の新築、改築、または増築

・     宅地の造成、土石の採取等土地の形質の変更、水面の埋立または干拓

なお、この場合に許可が受けられるのは、例えば、農林水産物の生産や集荷の用に供する施設の建築等に限られます。

 

生産緑地地区の指定の解除

このように生産緑地地区である限り、農地等として管理することが義務付けられるので、宅地に転用するには行為制限が解除されなければなりません。しかし、都市計画で定めている以上、行為制限の解除はそう簡単にはできません。まず、生産緑地の所有者は、?都市計画決定の告示の日から起算して30年を経過した時、?主たる従事者が死亡・重度の障害等で農林漁業の継続が困難になった時、市区町村長に対し時価での買取りを申し出ることができます。申し出を受けた市区町村長は、原則として時価で買い取るか、買取りを希望する地方公共団体等のうちから買取りの相手方を定めることができます。ここで、買取りが行なわれず、申し出日から3か月以内に所有権の移転が行なわれない時に初めて行為制限が解除され、都市計画の変更により生産緑地の指定が解除となります。

 

相続税の納税猶予との関係

生産緑地地区内の農地は、?の期間中、相続税の納税猶予の特例を受けることができます。しかし、相続税の納税猶予を受けている間に「生産緑地地区の買取りの申し出」を行なうと、猶予されていた相続税額に利子税を付けて納付しなければならなくなります。このように、将来において「生産緑地地区の買取りの申し出」ができるかどうかは、実質的に生産緑地の相続や納税猶予と密接な関係にあります。従って、父親の農地を含む財産全体の相続対策をよく検討しなければなりません。

 

固定資産税等との関係

市街化区域内農地は、固定資産税と都市計画税が宅地並み課税されています。しかし、生産緑地地区内の農地は、農地として課税され、農地の課税標準額は、例えば畑で140円／?と宅地に比べはるかに低くされています。生産緑地地区の行為制限が解除されれば、市街化区域内農地として宅地並み課税となり、もし、宅地転用すれば宅地として課税されます。この点も十分に考慮してください。

以上です。
参考にされて下さい。

とうとう建設資材であるコンクリートの汚染が発覚してしまいましたね。

「福島県二本松市の新築マンションから高放射線量が検出された問題が波紋を広げている。砕石会社が福島第１原発事故から出た放射性物質に汚染された石をコンクリート用として複数の建設会社に出荷し、マンションの基礎部分に使われていた。二本松の物件以外にも使用されているとみられ、第２、第３の汚染建物が出る可能性が高い。」

汚染されたコンクリートが使われたのは二本松市若宮地区にある３階建て賃貸マンションの土台部分だそうで、１階の室内で、毎時０・９?１・２４マイクロシーベルトと屋外より高い放射線量が検出されたらしい。

ということは、同じプラントで作られた生コンが出荷されたのはここだけではない筈。
さらには、この砕石を採掘している砕石会社の砕石は様々な建設現場でも使用されているはずですね。
「双葉砕石工業」（福島県富岡町）という砕石会社が、計画的避難区域に入っている浪江町の砕石場で採取したものだそうですが、経済産業省によると、警戒区域や計画的避難区域内の砕石場の石については放射性物質の基準は設けておらず、出荷制限もしていなかった模様です。

この砕石は、原発事故後に採掘したものではなく、事故前に採取したものを、事故後も現地で屋外に置かれていたものだそうです。
そりゃ、吹き曝しの外に出しっぱなしの保管じゃ汚染されるでしょうね。

我々千葉県の建材会社でさえ、出荷する建材・骨材の放射線測定をして公表するくらい神経質になっているのに、これくらい分からなかったのでしょうかね。その業者も管理する国も・・・
「恕の精神」をわきまえていなさ過ぎる。
みんな、致知を読んだら良いのに。

ネットに出ていました、汚染生コンのマンション。

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弊社で行う「競売の勉強会」も早3回目。
毎回、3時間ほど講義を中心に行っています。



いつも、熱が入りすぎて時間が延びてしまい申し訳ないな、と思いながらも
受講生の方の勉強熱心さには、さすがに頭が下がります。

質疑応答の時間には、必ず新しい疑問をぶつけてこられ、常に新しい情報の収集と勉強を欠かしていないのだな･･･と感じさせられます。
私も、体験を中心になるべく実践的な実務レベルの話を大切にしていますが、他社のやり方や変わった手法も勉強せねばと感じています。
当然、民事執行法の勉強も怠れません。

勉強会も、まだまだあと5回続きます。

第2期生も募集開始します。
有料セミナー　「不動産競売　らくらく実践セミナー」
詳しくはこちらへ。

（ただし、近隣地域の同業者様は遠慮頂いております）

今日は、船橋では市立船橋が９年ぶりの「サッカー高校選手権」優勝によるパレードが行われたそうです。



ＪＲ船橋駅の南口から市役所まで。
話では２万人近くの人が押し寄せたのだそうです。

１０日の決勝戦では、先制されたものの、ロスタイムに同点ゴールをもぎ取り、延長後半に再びゴールを決め執念の勝利。
地元船橋には明るいニュースです。



こういう勝ち方は、本当に精神的に強くないとできないのだろうな・・・と思ったりして。
市船イレブンのあきらめない気持ちが、優勝に結びつきました。
「追い詰められても、焦らずに耐える精神力」が勝利をたぐり寄せたのだと。

イチローも言っていますよね。
「練習で100％自分を作らないと、打席に立つことは出来ません。自分の形を見付けておかないと、どん底まで突き落とされます。」
「ハイレベルのスピードでプレイするために、ぼくは絶えず体と心の準備はしています。自分にとっていちばん大切なことは、試合前に完璧な準備をすることです。」

きっと、こんな心境で練習してきたんだろうな・・・なんて思います。
素晴らしい・・・

平成23年12月9日に臨時国会が閉会し、「賃貸住宅居住安定化法案」が審議未了となり、廃案になりました。
全国不動産政治連盟が、なんと13万人の署名をとり、見直しの訴えをしていた法案です。



この法案は、いわゆる「追い出し規制法案」と言われていました。
どんな内容だったかと申しますと・・・

1. 家賃保証会社の登録制度
2. 家賃の支払い履歴情報の収集と提供を行う事業者の登録制度
3. 家賃の悪質な取立て行為の規制

この３つの中で、？？？？と思っていたのが「取り立て行為の規制」です。

「家賃関連債権の取立てをするに当たって、面会、文書の送付、はり紙、電話をかけることその他のいかなる方法をもってするかを問わず人を威迫し、生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない。」

これは、家賃の滞納があった場合、「家賃払って」と催促しても、入居者が「威圧された」と言えば規制される可能性がある。
こんなことでは、うかうか滞納者に催促もできません。それどころか、つけ上がり益々滞納するでしょう。

こんな法案が通ってしまったら大変なことになるな・・・と思っていたのですが、とりあえずは良かった！良かった！
これは、管理会社だけでなく、家主も対象になっていた法案でしたから、ホッとしている大家さんも多いのでは？

消費者保護が、滞納者保護に挿げ替えられてしまいかねなかったので、これで善良な家主や善良な管理会社の権利は守られましたね。
まったく、民主党と言う政党には常識人は手を焼かされますね。

今年の忘年会と称する飲み会も、晦日まで1週間を残してだいたいとなりました。ラストは自分の不動産会社の忘年会のみとなりました。

毎年、歳を重ねるごとに感じるのですが、「忘年会は、命がけ」（笑）
身体に気を付けながら程々にと反省です。

今年特に印象深かったのは、丸ビルにある、京都が本店のすき焼き屋さんの「モリタ屋」での忘年会。

10年程前は、正月になると毎年の様に京都にいってました。JC（青年会議所）という団体の年一度の全国会議があったため。

木屋町のすき焼きを食べるのも、楽しみのひとつだったんです。

その丸の内店に当時を懐かしみながら、私が幹事でいってました。




特選黒毛和牛コースで割り下にザラメを使い、美味しく頂きました。




分かりづらいですが、丸ビル35階の夜景もリッチな気分に。




気分もお腹も満腹になった後は、得意の八重洲に消えて行きました（笑）
15人で30万くらい掛かったと思いますが、楽しい仲間と今年一番の忘年会でした。

平素よりアルフォートに格別のご愛顧を賜り、誠にありがとうございます。

誠に勝手ではございますが、以下の期間、営業を休ませていただきます。
ご迷惑をおかけしますがご容赦くださいますようお願いいたします。


冬期休業期間 ： 2011年12月31日(土) - 2012年1月6日(金)

1月7日より通常営業とさせて頂きますので宜しくお願い致します。

※メールでのお問い合わせにつきましても、2012年1月7日(土)以降順次回答させていただきます。

やっと、２４年度税制改正大綱が発表されました。
資産税関係では親から子（孫）が住宅取得等のための購入資金の贈与を受けた場合の非課税措置が下記の予定で拡大・延長される模様です。

１．省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅家屋（詳細未発表）の 取得等のための贈与
1）平成２４年中に贈与を受けた場合　１，６１０万円  （基礎控除額１１０万円含む。以下同じ）まで贈与税が０円
2）平成２５年中に贈与を受けた場合　１，３１０万円まで贈与税が０円
3）平成２６年中に贈与を受けた場合　１，１１０万円まで贈与税が０円

２．１以外の住宅用家屋の取得等のための贈与
１平成２４年中に贈与を受けた場合　１，１１０万円 （基礎控除額１１０万円含む。以下同じ）まで贈与税が０円
２平成２５年中に贈与を受けた場合　８１０万円まで贈与税が０円
３平成２６年中に贈与を受けた場合　６１０万円まで贈与税が０円

※１．２ともに適用対象となる住宅用家屋の床面積については240m2以下とする条件あり。

ご覧のとおり来年（平成２４年）が一番良い条件となっており、早期の利用を促す仕組みとなっているんですね。

平素よりアルフォートに格別のご愛顧を賜り、誠にありがとうございます。

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最近は、お年よりも少なくなり、昔の地域のことを色々と教えてくださる方が少なくなりました。
先日、家で家族に「新京成電鉄には藤崎台という駅があったんだそうだよ」と話をしてましたら、
たまたま、地域新聞の津田沼版に藤崎台駅の記事が載っていました。

題して「かつて津田沼にあった幻の駅　藤崎台駅」



その前に、地元でない人から良く「新京成ってカーブばっかりだよね」なんて言葉を頂きます。
私も子供の頃から、沿線のあちこちの踏切を見るたびに「何でこんな無駄にカーブばかりなんだろう･･･」と思っていました。

実は新京成電鉄は、もともと戦前の鉄道第二連隊の演習による軍用線であったそうです。。軍用線は、演習のための規定距離を確保するため、また勾配を避けるため等の理由からカーブの多いルート設定がされていたのだそうで、戦後、この軍用線を転用し津田沼と松戸を結ぶ新京成線が開通したという歴史があるのです。
新京成線が開業したのが、昭和22年。

もともと、新津田沼駅と言う駅は、国鉄津田沼駅への連絡が良いように、国鉄津田沼駅の近くにあったらしいのですが、京成津田沼駅への乗り入れをするために、ルート変更があり、数百メートル東寄りに移動したのだとか。この移動後の新津田沼駅がのちの藤崎台駅となりました。これが昭和36年。まだ私生まれていません・・・。

しかし、その新津田沼駅の位置が国鉄津田沼駅から遠く移動し離れてしまったため、今のＪＲへの乗り継ぎが困難になってしまい、これを解消するため旧の新津田沼駅の駅舎を復活させ、新駅は藤崎台駅と改称されました。松戸方面からの電車は、朝、夕の通勤時は新津田沼駅への直通運転、日中は新津田沼行きと京成津田沼行きが交互に運転され、なんとも線路は複雑なものになり、利用者からは分かりにくいとの苦情が寄せられ、これを解消するため、昭和43年に、前原→新津田沼→京成津田沼の1ルートのみに変更されることとなりました。

これを受けて、藤崎台駅が廃駅となり、新津田沼駅は規模を大きくし、現在の位置に移転したのです。
駅の歴史は、14年半と言う短い期間でしたが、地域の人たちにとっては、思い出深いのではないでしょうか。
ちなみに私はその頃子供で、電車にも良く乗った筈ですが、まったく覚えていないんですよね。
人の記憶なんていい加減なものですね。

ちなみに、現在の新京成線は、京成津田沼から松戸までの直線距離16キロを26.5キロを要して運転しているのだそうです。
あれだけクニャクニャカーブばかりだもんね。特に、前原から京成津田沼までのカーブは急で、レール上をキーキー言わせながら走っています（笑）

不動産公正取引協議会は、１１月２８日付で、ＤＫ(ダイニングキッチン)やＬＤＫ(リビングダイニングキッチン）の広さの目安の基準を定めました。

居室(寝室)数	ＤＫ	ＬＤＫ
1部屋	4.5畳	8畳
2部屋以上	6畳	10畳

ちなみに１畳の広さは1.62m2以上としています。
今まで、ＤＫとＬＤＫの表示はあいまいな部分が多かったですが、この基準ができて統一されると安心ですね。

慣習としては、ＤＫ6畳以上、ＬＤＫ10畳以上として表示していましたが、居室が1つの場合は各々最低限の広さが4.5畳、８畳あれば良いのですね。
これでユーザーも混乱することなく間取図を眺められます。

全国賃貸住宅新聞から、2011年の賃貸住宅の人気設備ランキングが発表されました。



ランキングを見て分かるように、単身者向けの人気設備とファミリー向けの人気設備が似通ってきています。
記事のよると、単身者の層が変化しているとのこと。
以前は、シングル物件と言えば代表的な客層は学生でした。
しかし、晩婚化や非婚化、熟年離婚や女性の社会進出の増加で単身者向けの賃貸住宅の入居者が、20代はもとより30代から50代と幅広くなったことが要因のようです。

これからの平成生まれの人達は、3点ユニットなんて知らないんじゃないかな。
ビジネスホテルにでも泊まれば、知る可能性はありますが。

ウォシュレットも、今は家庭では当たり前。
駅のトイレや、デパートのトイレ、高速道路のパーキングエリアのトイレにさえ設置されています。
上の表は、｢これがあれば賃料が上がる｣設備ですが、下に｢絶対条件｣の設備をご紹介します。



また、ちょっと変わりますね。
この設備がなければ、内見さえしてもらえないと言うわけです。
賃貸経営も厳しい時代になりました。

以外なのは、単身者向けもファミリー向けも｢ガスコンロ」がベスト10入りしているところ。
こんな時代は、できるだけ外食を減らし、自炊する人多いんですね。

まずは、「絶対条件設備」を完備して、余裕があれば｢賃料上がる設備」に手をつけていったらいかがでしょう。

地元には馴染みの深い「新京成電鉄」。
この新京成の「北習志野駅」に2012年夏、駅ビルが開業されることになりました。



北習志野駅は、日大前駅ができるまでは、学生が多く乗降する駅として栄え、東葉高速鉄道ができてからは東葉高速「北習志野駅」を併設し、ベッドタウンとして利用者が急増していました。
少し前から、すでに駅ビルの工事は着工されていて、一昨年取り壊した旧駅舎の跡地に建設されています。
それでなくても、駅前は食料品店や飲食店、医療施設、医薬品店など施設が充実していますが、更に駅なかには約２０店の店舗数の出店が予定されているそうです。
駅周辺の利便性は、更に高まることでしょう。
船橋市では、東部はこの北習志野地区が人気のエリアです。
文教地区ということもあり、閑静な住宅街が広がり、利便性もよく、土地の値段も安定しています。
お勧めのエリアです。

住宅を購入するときに必ず比較されるのが、小さいけど利便性がよく、通勤にも便利な物件と、緑が豊かで環境が良い郊外の物件。
双方ともメリット･デメリットはあるにしても、大きな違いはやはり物件価格。
郊外に建つ物件と同条件では当然都心に家は買えません。

しかし、全国で７６０万戸も住宅が供給過剰のこの国の様子を見ていると、これから住宅もどんどん利便性の良い場所しか取引されなくなるのでは？と思ってしまいます。
これからの郊外は、小売のチェーンの撤退など不便な場所になっていく兆候があります。
少し前まで、スーパーの積極的な郊外への出店で勢いのあった場所も、供給過剰になりつつあります。

企業も、福利厚生を圧縮したり廃止したりして通勤手当の上限が決められて全額払われなくなったり・・・
そして、何より亭主族は通勤時間が苦痛です。
以前どこかの雑誌に書いてありましたが、年収1,000万円の人は郊外に家を買ってはいけないと。
年に250日働いたとして、8時間労働として時給は5000円。通勤に3時間かけていれば、毎日15000円の無駄遣いだと。

確かに時は金なりとも申します。
15,000円分を他のものに使いたいですね。
ボーっと携帯見たり、運よく座れたとしても居眠りしたり・・・もったいない。
野菜が10円、20円安いくらいでは追いつかないです（笑）

わが街船橋市にも、私鉄最寄駅から20分以上歩く大手の大型分譲地があるんですが、分譲されて30年から40年経過しているので土地値は安値横這い。
やはり、不動産は利便性ですね。

何気なく販売しているエコキュート。
オール電化住宅の給湯器として導入されることが多いですが、そもそもこの装置の仕組みについて、じっくり考えたことってありませんでした。

賃貸住宅新聞にタイムリーな記事があったので、まんま書きたいと思います。
一般的にエコキュートは、「空気中の熱を取り込んで水を温める」ということだけは良く分かってます。
しかし、空気を取り込んでどうして熱が出るのか？って思いますよね。

エコキュートの正式な名称は「自然冷媒ヒートポンプ」です。



ヒートポンプとは、二酸化炭素などの冷媒が減圧されて低温になる状態と加圧されて高温になる状態を繰り返しながら循環してます。
給湯に利用する場合は、低温の冷媒を外気や水などと間接的に接触させて熱を取り込み、さらに冷媒をコンプレッサーで圧縮して高温にしてから、給湯用の水を温めます。
熱を水に伝えた後の二酸化炭素は圧力が下がるので、再び大気中の熱を取り込むことができるようになります。

しかも、コンプレッサーを動かすときに使用する電力は、割安な夜間電力を使い、タンクに貯蔵するため、電気代も安く抑えることができます。
これで、火を使わない給湯システムの出来上がりです。
ランニングコストも、ガス給湯に比べて６分の１ほどだそうです。

何から何までいいようなエコキュートですが、震災後に計画停電や節電などの環境での事情で人気に陰りが見えたこともありましたね。
やっぱりガスが強いって。

どちらにしても、ガス会社も電力会社も給湯器のメリット･デメリットを経済性や使い勝手で比較しています。
導入される際は、様々な部分を良く検討されてはいかがでしょうか？

こうやって、繁忙期の際もなかなか空室が埋まらない部屋の多くは、大家さんが原状回復にお金を掛けたがらないのが、まさに現実の特徴です。

大家さんや管理会社から預かっている空室情報も、営業さんに実際に下見をしてもらった際、「こりゃ、案内しても決まらないな」と思わせてしまったらほぼ決まりませんし、案内も入ってきません。
にもかかわらず、家賃も下げず、初期費用もたっぷりでは、一生満室は無理でしょう。

近隣のライバル物件は、空室を避けようと、設備は入れ替える、クロスはお洒落なクロスが貼ってある、セキュリティも考えられている、初期費用も抑えられている・・・
なのに、賃料はお財布に優しい・・・となれば勝機はありません。

これだけ多くの物件が世の中に溢れているのですから、家賃を相場程度にしたくらいでそう易々とは入居が決まるわけがないのです。
仲介の世界の客付け会社は、成約しないと手数料になりません。
よって、少しばかりの広告料の差であれば、決まりやすい物件を優先的に案内してしまうのです。
リフォームも、退去者の敷金清算分だけでリフォーム・・・なんてケチったら成約しませんよ。
賃貸経営を商売と考えれば、入居者も立派なお客さんです。
お客さんが喜ばない商売は成り立つ訳がないんです。

お客さんが喜んでくれることは何か？
これを脳に目一杯汗をかいて考えてみること。
私達、業者自身も一緒に考えてみましょう。

すごいタイトルです（笑）
じつは、全宅連が発行している「Ｒｅａｌｐａｒｔｎｅｒ」と言う冊子の中の記事に興味深いものがありましたのでご紹介致します。

分かりやすいリフォーム基礎知識
「主寝室から夫婦別寝室への傾向に！？」

今までは、家の間取りを考えるとき、キッチン・リビングダイニング・子供部屋・夫婦の主寝室と、３ＬＤＫあるいは４ＬＤＫの間取りを思い浮かべていたのが普通だったと思います。
しかし、最近は夫婦が別々の部屋に寝る、あるいは主寝室でも相手の健康状態がなんとなくわかる程度に間仕切りをする、といった「別寝プラン」のリフォームが増えているんだそうです。
３０歳から６９歳までの夫婦の調査では、全体の３割。５０代から６０代の夫婦に限れば、５割が別寝室を望んでいるのだとか。

旦那さんのいびき、歯軋り、寝言？・・・確かに奥さんは苦労されているかもしれませんね。
寝るときくらいは、何も気にせずに快眠したいと言ったところでしょうか？
別に夫婦仲が悪くて・・・と言うわけではないようです。

まぁ、我々もそうでしたが、子供部屋を与えられて過ごした子供時代を持った世代が結婚を考えるとき、こんな距離感が必要なんでしょうかね。
確かに、共働きが増えて、夫婦で生活のリズムも変わってきていますし、お互いに快適に暮らす術が「夫婦別寝」と言う形なのかもしれません。

私の自宅？主寝室（和室１０畳）です。布団を並べて寝ていますよ。
ただ、リビングの居心地が良いので、寝室で寝ないこともしばしばですが。

今後のリフォームや、新築間取りに「夫婦別寝」の思考が必要になってくるかも知れませんね。

ＪＲ津田沼駅南口の約３５ヘクタールに整備を計画している事業。
住宅建設が本格化し、２６年度中には人口７千人のニュータウンとなるようです。



　
なんと広さは東京ドーム約７・５個分だそうで。
ずっと畑ばかりの調整区域に指定されていて、市街化区域への用途変更がなされ、急ピッチに開発がなされます。
まさに、【総武線沿線最後の大開発】です。

なんと、三菱地所レジデンスが開発中の「ザ･パークハウス津田沼奏の杜」は、４棟からなる総戸数721戸の大規模高層免震マンション郡です。
予約制事前案内会には1300人の来場予約が入っているのだとか･･･
津田沼もえらいことになります。

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平成23年度税制改正大綱のうち平成23年法律第82号に盛り込まれなかった内容の中に、相続税の基礎控除の減額がありますが、この改正が行われるとしたら非常に多くの人たちに相続税が掛かってきてしまうことは明白です。

内容としては、基礎控除を「5,000万円＋1,000万円×法定相続人数」から「3,000万円＋600万円×法定相続人数」 へ。
また、最高税率が55％へ引き上げられます。



となると、奥さん一人、子供二人の一般的な家族を想定すると「5,000万円＋1,000万円×3人」＝8000万円の控除があったものが、
「3,000万円＋600万円×3人」＝4,800万円に。

ちょっと、不動産を所有していたりすると、すぐに課税対象になりませんか？たとえ、それが自宅であったとしても。

週間住宅によると、早めの相続対策を！と警鐘を鳴らしています。
残す側の、事前の対策がない事が多い事例に対し、
「端的に言うと、相続について何も考えていないからだ。そこで息子などが、父親（残す側）に相続対策を考えてくれと言っても、まだ60代、70代ならいいが、80代となると対策をとるにも体も頭も動かない。又多くの場合、相続そのものについて知識がない」と言っています。

相続分割についても、単純に遺言状を書くことは、逆に相続税を多く支払う羽目にもなり注意が必要だとも。

「資産家は、生前から日ごろ定期的に集まり、残す側と残される側で会議をして分割をしっかり決めることが理想だ。またその際、不動産を処分するか活用するかなどについても話し合うことが大切だと思う。
自分が死んだ後のことを話すのは日本人には難しいかも知れないが、やらないと残される側が苦労する。ただし後妻に連れ子がいるケースなど、遺言状を書かなければいけないケースもあるので、そこは気をつけて欲しい」

また、相続税対策として評価額を下げる不動産活用が考えられますが、ハウスメーカーやアパート建築業者などが行うお土産付きの無料セミナーでは何も身につかないそうで、自分で費用を払って勉強しないと真剣にはならないのだとか。

たしかに、ハウスメーカー、アパート建築業者はどこよりもうちが一番！と言いますもんね。
アパート建設も駅から5分以内の立地のみで、15分以上では空室問題と戦わなければならない。

そんな立地では、戸建て賃貸がいいみたいです。

現在住んでいる賃貸入居者が、住まいに関してどんな不満を持っているのか・・・
考えたことありますか？
今日の賃貸住宅新聞のＳＵＵＭＯのコーナーでは、入居者の不満についてを説明していました。


インターネットで、現在の部屋に関する不満を聞いてみたところ・・・
築年数が古い部屋に住む人は、お風呂に対する不満が高い。
特に15年以上の物件では、「お風呂場･バスタブが狭い、追い焚き機能がない」などの不満率が40％超。
築年数が5年未満の比較的新しい物件では、「壁に釘が打てない」不満が43.2％。

新しい物件の入居者は、比較的機能面は充実しているので満足度は高いものの、「もっと自由に使いたい」「もっと自分らしい部屋にしたい」と言う思いが強い。

ここ津田沼駅周辺でも、新築にもかかわらず入居者募集に苦戦している物件が多数あります。
別の質問では、「部屋をリフォームやカスタマイズしたい」人が90％もいるということも分かっています。
と、いうことは「オーダーメイド」の賃貸物件が求めれていると言うこと？

確かに釘もネジもつけられないとなると、壁に上着やカバンなどをちょっと引っ掛けるところ無いですよね。
確かに、キッチン周りの取っ手やつまみを、新品に付け替えただけで入居者が決まった物件もあったくらいですから、大それた設備の取替えなどのリフォームをする前に一考する価値はあります。

資産価値とは、経済成長力があり、人口が増加している場合に高まります。
でも、現状の日本は成熟期に入り、人口減少は更に加速していきます。
これからの日本は、人口が減り消費は衰退、労働力は減り、経済はますます収縮、そして賃金も減る。

ということは、賃貸住宅も、さすがに需要が減り、家賃を下げざるを得ない状況が多発するでしょう。
そんなときに、こんな知恵や工夫が部屋への満足度を上げて、なるべく長く入居してくれるようになるのであれば、こういったニーズへの対応を検討すべきでしょうね。

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なんと、昨日の「週間住宅」に、イオンが不動産仲介業に進出する旨の記事がありました。



びっくりですね。
ヤマダ電機に引き続き、小売流通大手のイオンのお出ましです。

圧倒的な集客をもつイオン内のインストア型店舗。
仲介手数料の一部をイオン独自のポイントサービス「ワオン」で還元したり、仲介時のリフォームを割り引くなどの特典により顧客の獲得を図ります。

ワオン、みんな使っているもんな。

津田沼のイオンも、新京成線からＪＲへの乗り換えの動線をまったく変えてしまいました。
それだけ影響力のあるイオンが、不動産仲介か。
いったいどんな戦法で来るのでしょう・・・楽しみです。

いつものＳＵＵＭＯの編集長の記事です。



見出しは、「賃料13万円以上を希望するファミリーが増加」です。
いったいどういうことかと読んでみると・・・

近年不況の影響で、許容賃料が下がっている中、ファミリー層の高値の賃料を希望する人が増えてきているというのです。
賃貸の仕事をしていると、学生、社会人一人暮らし、二人暮らしの求める賃貸物件の希望賃料は下がり続けているのは分かります。
ＳＵＵＭＯでも、近年は、低めの賃料を希望する割合がどんどん高くなっているにも関わらず、ファミリータイプでは唯一低めの賃料の希望者の割合が下がっているのだそうです。
さらに、13万円以上という比較的高めの賃料を希望する人が約3割と、2006年以降最も高い結果になっているのだとか。

賃貸のこの賃料層の人たちは、分譲マンションの購入が可能な年収層。
しかし、あえて賃貸を選ぶという動きが広がりつつあるようです。

私の持論としては、転勤でうかうかマイホームも買えない人たち以外は、これだけの賃料払うのなら売買物件を購入したほうが、精神的にも落ち着いて生活できる筈・・・というものなのですが・・・
千葉県内でも、新浦安や海浜幕張などのベイエリアの高級住宅街と言われていた場所での液状化などで、購入することのリスクが現実化したということなのでしょうか。
それとも、ファミリー賃貸がそれだけ分譲並みの住宅性能･設備を備えつつあるということなのでしょうか。

今では、５階以上の分譲マンション所有者層が戸建てに買い替えしているだとか、マンションを購入するにしても、できるだけ高層階は避けられているだとかを良く耳にします。
不動産への価値観がすこしずつ変わってきてしまったのかも知れませんね。

でも、私は・・・
転勤利用でもなく、１３万円以上も賃貸物件に賃料を払うなら「自分たちだけの城」を手に入れて欲しいです。
この、マイホームと言うものの精神的支えは馬鹿に出来ませんよ。
確かに、「住宅ローン」という重い荷物を背負うリスクは避けられませんが・・・。

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昨日の日経新聞に大見出し
「来れ、地域の守り番」

消防団員の減少が止まらないことが記事になりました。



消防団とは、消防本部や消防署と同様、消防組織法に基づき、それぞれの市町村に設置される消防機関。
地域における消防防災のリーダーとして、平常時・非常時を問わずその地域に密着し、住民の安心と安全を守るという重要な役割を担います。
（総務省消防庁のＨＰから抜粋）

私も、消防団に２５歳で入団してから既に２０年以上が経過しました。
班長も経験しましたし、分団長も経験しました。
でも、まだ現役団員です（笑）

消防団員は、消防署員と違って普段は自分の仕事を持っています。
しかし、管内で火災や災害が起きたときには、手を止め出動し、消火活動を行います。
普段は町会等の防災訓練に参加して消火器の使い方や、心肺蘇生法などの応急手当の方法を教えたりの仕事もします。

そんな地域の守り番が減少していることを危惧して紙面を割いています。
我が船橋市においても、定員が７２０名のところ現団員は６８０名ほど。
若者の入団が少なく、人員不足を否めず、やむなく歳とっても退団できずにいるんです。

記事の中では、岐阜県の「消防団サポートプロジェクト」を紹介していました。
消防団に入ると、「サポートカード」が配布され、そのカードの提示でプロジェクトに協力する大型店舗から商店街まで、商品の割引などの特典が受けられるんだそうです。
これは良いですね。
消防団員を地域が支えてくれ、かつ商店街振興の起爆剤にもなります。

地域の消防団は、災害時の出動や防災訓練などに加え、各地お祭りの警備やら防災の警戒なども行っています。
しかも、地域内のことは土地勘もあり、訓練も常時行っているので非常に心強い存在なのです。

特別な資格はいりません。
市内に住んでいるか勤務している方で、年齢が18歳以上の健康な方ならＯＫ。
一緒に消防活動を始めませんか？男女は問いません。
実際に女性の団員も活躍しています。

そして、早く私も引退したい・・・・・

『前田国土交通大臣は、１６日の閣議のあとの記者会見で、震災の被災地の復興を支援したりするため、ことし７月末までの着工分で打ち切った住宅エコポイント制度をこの冬にも復活させたい考えを明らかにしました。』・・・

昨日、９月１６日のニュースです。



東日本大震災の被災地「福島、宮城、岩手」など以外は、旧制度の新築向け３０万ポイントから１５万ポイントに半減します。
しかし、省エネリフォームに加え耐震改修を行った場合新たにポイント付与の対象に含まれます。

住宅業界にとっては、良いニュース。
でも、今年の７月に半年も早く終了した旧制度からあまりにも早い復活。
なんだろうな。
新築して１５万円・・・メリットあるのかな？
狙いはリフォームの活性化ですか。
大手はすでに対応の準備に取り掛かる。
我々中小零細も指をくわえてられませんね。

全国賃貸住宅新聞の記事です。
リクルートＳＵＵＭＯのインターネット調査によると、近年、築年数が古い物件に住む人が増えていることがわかったそうです。



この要因として、リノベーションがブームになりつつ中、古さを感じさせない物件が増えたことが考えられるとしています。
やはり、工夫次第ということでしょうか。
確かに、壁紙の色が奇抜な築古物件や、中には入居者がクロスを選べる部屋もあります。

壁紙や建具のちょっとしたリフォームで、入居者が確保できるのであれば、やらない手は無いですね。
原状回復に費用が掛かる事実は同じなのですから。

東京商工リサーチのＴＳＲ情報という情報誌に、日本の社長の出身地や出身校を調査したものがありました。
都道府県別の社長輩出率のトップは山形県。
２年連続なのだそうです。
山形県人は、「辛抱強くて、働き者」の県民性に加えて、伝統工芸品の宝庫と称されるほど家内工業が盛んだそうで・・・

社長の地元率。
これは、社長の出身地と会社所在地を対比したもので、最も高かったのは「沖縄県」。

最後の出身校。
これは、日本大学が有名です。
４７都道府県の中で、２４の県で最多です。
私も日大ですが、卒業生があれだけいればね?。

ちなみに、全国の社長さんの姓で一番多いのは、「佐藤」さん。
以下、鈴木、田中、山本、中村、伊藤・・・・・と続きます。
我が姓「林」は？
全国１２位でした。

ライオンズマンションの大京が販売したから、欠陥が判明した模様。

「分譲マンション大手の大京（東京）が１９９６年から販売した川崎市川崎区のライオンズマンション京町（７階建て、７２戸）で、柱への発泡スチロールなどの異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明し、大京と施工会社が費用を全額負担して異例の建て替えをすることが２７日、川崎市などへの取材で分かった。来年夏に着工、１３年完了の予定。」
以上、サンケイニュースより。

日経新聞にも、ほれ。


今でも、まだあるんですね・・・手抜き。
建築会社は、東亜建設工業。
東亜側も、都内の別の建設業者に一括外注したそうな。

しかも、この孫請け会社は、大京から紹介された業者だったそうで、多分利害関係があったのでしょうね。
つまり、土地か地主をこの手抜き業者が大京側に紹介した・・・とかではないでしょうか。

でも、ずいぶんと大それた手抜き工事でした。
1996年というから、今から15年前か。
生コンの中へ、発泡スチロール入れたり鉄筋間引きしてしまったり・・・
やっていたんですね。

立派な上場会社の建設業者に建築を依頼しても、下請けが手抜きをしたのを管理できないとなると、会社が大きいだけでは信頼できないです。
信頼できそうな会社よりも、信頼できる「人」を探さないといけないのでしょうか？

建て替えとなると、大京も大きな代償を支払うことになりました。
20億円近い代償となると、小さなデベなら無理な話ですね。
建て替えどころか、補強工事もままならなかったのではないでしょうか。

ま、どちらにしてもサービスを提供する事業者は、高潔さを忘れてはいけないのですね。

昨日は、船橋市の総合防災訓練でした。
今年は、大震災があった関係で主に避難場所での備蓄品の確認と、簡易トイレの設置訓練を行いました

私たち前原東地区は二宮小学校です。

私は、契約の重要事項説明があったので、準備をして途中で中座したのですが、
今回の防災訓練のメインは、災害用管理組み立てトイレの組み立て。
名称も「BenQuick（ベンクイック）」。
なんてシュールなネーミングなんでしょう。



消防団員の後輩に撮影を依頼しました。
ちょっと暗いですね。カメラマンの性格がこんなところにも出てしまいます。



このベンクイックは優れもので、便槽内に投入されたし尿（大便・小便）を自己分解する独自の機能を持つ、『固液分離装置』を備えています。
また、特殊な目詰まり防止装置を備えており、汚物の漏れ出しの心配がなく、便槽外へ排出される懸濁液は滅菌材で消毒された後のものなので、病原菌流出などの心配もないそうです。
なんてったって最大処理能力が800回だそうです。



このようなトイレが、この小学校には5台配置されていました。
今回の東日本大震災のような大災害時に、何人の人たちが避難してくるかは把握できてませんので、この数量が適当かどうか分かりませんが、あるのと無いのとでは大違いです。
各町会の皆さんも真剣に取り組んでいたようです。

昨年、中古住宅の転売に参入した｢ヤマダ電機」が、ついに新築住宅に参入してきました。
中堅住宅メーカーのエス･バイ･エルを買収して子会社化することを発表。



今まで、積極的な取り組みを行っている「スマートハウスビジネス」。
「省エネ」家電の積極的な提案や普及推進、太陽光発電システム提案による「創エネ」、自ら創り出した電力や余った電力を蓄え必要な時に使える「蓄エネ」のトリプルエコ提案、
家電専門小売業のリーディングカンパニーとして日本が直面する「電力事情」や「ＣＯ２排出量の削減」「環境への配慮」といったグローバルな問題にも積極的に取り組んでいます。

これまでの中古住宅に太陽光発電装置を取り付け、オール電化に改装して販売する事業の拡大と平行して、新築大手住宅メーカーに対抗して行こうというものです。

大手資本は何でも出来ますね。
特に、震災以来キーワードは｢電力」ですから、家電の節電や省エネ住宅は市場もどんどん拡大していくでしょう。

今後、世帯数の減少により国内の住宅市場がどんどん縮小していく中で、大手ハウスメーカーもこのスマートハウス関連に積極的に取り組んでいます。
町場の工務店や大工さんは、その隙間に活路を見出さないとなりませんね。
業種を超えた連携も、今度ますます重要になっていくでしょう。

先日、フラット35Sの金利優遇についての記事を書いたばかりでしたが、
今回国土交通省は、政府の経済対策で実施されいた「フラット35の当初10年間金利1.0％引き下げ」が申請期限を当初の12月末より繰り上げて、
9月30日までとする、と発表しました。

かねてより、フラット35利用者の急増から、申請期限を待たずに終了することが懸念されていましたが、具体的に終了時期が報道されました。

平成23年10月1日から平成24年3月31日までについては、年率▲0.3％が適用されます。
このため、この報道により9月末までの駆け込み需要も予想できます。

この期限には、本審査の申込書の提出が必要になります。
仮審査等、時間が掛かる恐れもありますので、ご利用予定の方は取引のスケジュールにお気をつけ下さい。