【ご相談】

父親が東京23区内の兼業農家という方から相談を受けています。農地の多くが生産緑地に指定されているそうですが、子どもが相続した時に生産緑地は宅地転用できるのでしょうか。


【回答】

生産緑地地区の都市計画

生産緑地地区は、市街化区域内にある一団の農地等（農地、採草放牧地、森林、池沼等）で次の要件に該当するものの区域について、土地所有者等の同意を得て、都市計画で定められます。

・     公害等の防止、農林漁業等と調和した都市環境の保全等の効用があり、かつ、公共施設等の用地として適すること

・     500m2以上の規模があること

・     用排水等の営農継続可能条件備えること

生産緑地地区内の行為制限

生産緑地地区は、宅地開発が進んでいる市街化区域内において、公園、緑地等の公共空地が整備されるまでの代わりの空地として農地等が指定されているものです。従って、生産緑地地区内の次の行為は、原則として、市区町村長の許可を受けなければなりません。

・     建築物その他の工作物の新築、改築、または増築

・     宅地の造成、土石の採取等土地の形質の変更、水面の埋立または干拓

なお、この場合に許可が受けられるのは、例えば、農林水産物の生産や集荷の用に供する施設の建築等に限られます。

生産緑地地区の指定の解除

このように生産緑地地区である限り、農地等として管理することが義務付けられるので、宅地に転用するには行為制限が解除されなければなりません。しかし、都市計画で定めている以上、行為制限の解除はそう簡単にはできません。まず、生産緑地の所有者は、?都市計画決定の告示の日から起算して30年を経過した時、?主たる従事者が死亡・重度の障害等で農林漁業の継続が困難になった時、市区町村長に対し時価での買取りを申し出ることができます。申し出を受けた市区町村長は、原則として時価で買い取るか、買取りを希望する地方公共団体等のうちから買取りの相手方を定めることができます。ここで、買取りが行なわれず、申し出日から3か月以内に所有権の移転が行なわれない時に初めて行為制限が解除され、都市計画の変更により生産緑地の指定が解除となります。

相続税の納税猶予との関係

生産緑地地区内の農地は、?の期間中、相続税の納税猶予の特例を受けることができます。しかし、相続税の納税猶予を受けている間に「生産緑地地区の買取りの申し出」を行なうと、猶予されていた相続税額に利子税を付けて納付しなければならなくなります。このように、将来において「生産緑地地区の買取りの申し出」ができるかどうかは、実質的に生産緑地の相続や納税猶予と密接な関係にあります。従って、父親の農地を含む財産全体の相続対策をよく検討しなければなりません。

固定資産税等との関係

市街化区域内農地は、固定資産税と都市計画税が宅地並み課税されています。しかし、生産緑地地区内の農地は、農地として課税され、農地の課税標準額は、例えば畑で140円／?と宅地に比べはるかに低くされています。生産緑地地区の行為制限が解除されれば、市街化区域内農地として宅地並み課税となり、もし、宅地転用すれば宅地として課税されます。この点も十分に考慮してください。

以上です。
参考にされて下さい。

「福島県二本松市の新築マンションから高放射線量が検出された問題が波紋を広げている。砕石会社が福島第１原発事故から出た放射性物質に汚染された石をコンクリート用として複数の建設会社に出荷し、マンションの基礎部分に使われていた。二本松の物件以外にも使用されているとみられ、第２、第３の汚染建物が出る可能性が高い。」

汚染されたコンクリートが使われたのは二本松市若宮地区にある３階建て賃貸マンションの土台部分だそうで、１階の室内で、毎時０・９?１・２４マイクロシーベルトと屋外より高い放射線量が検出されたらしい。

ということは、同じプラントで作られた生コンが出荷されたのはここだけではない筈。
さらには、この砕石を採掘している砕石会社の砕石は様々な建設現場でも使用されているはずですね。
「双葉砕石工業」（福島県富岡町）という砕石会社が、計画的避難区域に入っている浪江町の砕石場で採取したものだそうですが、経済産業省によると、警戒区域や計画的避難区域内の砕石場の石については放射性物質の基準は設けておらず、出荷制限もしていなかった模様です。

この砕石は、原発事故後に採掘したものではなく、事故前に採取したものを、事故後も現地で屋外に置かれていたものだそうです。
そりゃ、吹き曝しの外に出しっぱなしの保管じゃ汚染されるでしょうね。

我々千葉県の建材会社でさえ、出荷する建材・骨材の放射線測定をして公表するくらい神経質になっているのに、これくらい分からなかったのでしょうかね。その業者も管理する国も・・・
「恕の精神」をわきまえていなさ過ぎる。
みんな、致知を読んだら良いのに。

ネットに出ていました、汚染生コンのマンション。

1. 家賃保証会社の登録制度
2. 家賃の支払い履歴情報の収集と提供を行う事業者の登録制度
3. 家賃の悪質な取立て行為の規制

１．省エネルギー性・耐震性を備えた良質な住宅家屋（詳細未発表）の 取得等のための贈与
1）平成２４年中に贈与を受けた場合　１，６１０万円  （基礎控除額１１０万円含む。以下同じ）まで贈与税が０円
2）平成２５年中に贈与を受けた場合　１，３１０万円まで贈与税が０円
3）平成２６年中に贈与を受けた場合　１，１１０万円まで贈与税が０円

２．１以外の住宅用家屋の取得等のための贈与
１平成２４年中に贈与を受けた場合　１，１１０万円 （基礎控除額１１０万円含む。以下同じ）まで贈与税が０円
２平成２５年中に贈与を受けた場合　８１０万円まで贈与税が０円
３平成２６年中に贈与を受けた場合　６１０万円まで贈与税が０円

※１．２ともに適用対象となる住宅用家屋の床面積については240m2以下とする条件あり。

ご覧のとおり来年（平成２４年）が一番良い条件となっており、早期の利用を促す仕組みとなっているんですね。