生産緑地の宅地転用について

アットホームの情報誌に、「生産力地の宅地転用について」の記事があり、興味深く読みました。
ここ津田沼周辺も、都市化が進み畑も少なくなっているのですが、でもまだまだ生産緑地は存在します。
ネックは、次世代組が今後の土地活用を考える場合、どうも生産緑地に指定されている農地の問題が出てきます。
転載してみます。

【ご相談】

父親が東京23区内の兼業農家という方から相談を受けています。農地の多くが生産緑地に指定されているそうですが、子どもが相続した時に生産緑地は宅地転用できるのでしょうか。

【回答】

生産緑地地区の都市計画

生産緑地地区は、市街化区域内にある一団の農地等(農地、採草放牧地、森林、池沼等)で次の要件に該当するものの区域について、土地所有者等の同意を得て、都市計画で定められます。

     公害等の防止、農林漁業等と調和した都市環境の保全等の効用があり、かつ、公共施設等の用地として適すること

     500m2以上の規模があること

     用排水等の営農継続可能条件備えること

 

生産緑地地区内の行為制限

生産緑地地区は、宅地開発が進んでいる市街化区域内において、公園、緑地等の公共空地が整備されるまでの代わりの空地として農地等が指定されているものです。従って、生産緑地地区内の次の行為は、原則として、市区町村長の許可を受けなければなりません。

     建築物その他の工作物の新築、改築、または増築

     宅地の造成、土石の採取等土地の形質の変更、水面の埋立または干拓

なお、この場合に許可が受けられるのは、例えば、農林水産物の生産や集荷の用に供する施設の建築等に限られます。

 

生産緑地地区の指定の解除

このように生産緑地地区である限り、農地等として管理することが義務付けられるので、宅地に転用するには行為制限が解除されなければなりません。しかし、都市計画で定めている以上、行為制限の解除はそう簡単にはできません。まず、生産緑地の所有者は、?都市計画決定の告示の日から起算して30年を経過した時、?主たる従事者が死亡・重度の障害等で農林漁業の継続が困難になった時、市区町村長に対し時価での買取りを申し出ることができます。申し出を受けた市区町村長は、原則として時価で買い取るか、買取りを希望する地方公共団体等のうちから買取りの相手方を定めることができます。ここで、買取りが行なわれず、申し出日から3か月以内に所有権の移転が行なわれない時に初めて行為制限が解除され、都市計画の変更により生産緑地の指定が解除となります。

 

相続税の納税猶予との関係

生産緑地地区内の農地は、?の期間中、相続税の納税猶予の特例を受けることができます。しかし、相続税の納税猶予を受けている間に「生産緑地地区の買取りの申し出」を行なうと、猶予されていた相続税額に利子税を付けて納付しなければならなくなります。このように、将来において「生産緑地地区の買取りの申し出」ができるかどうかは、実質的に生産緑地の相続や納税猶予と密接な関係にあります。従って、父親の農地を含む財産全体の相続対策をよく検討しなければなりません。

 

固定資産税等との関係

市街化区域内農地は、固定資産税と都市計画税が宅地並み課税されています。しかし、生産緑地地区内の農地は、農地として課税され、農地の課税標準額は、例えば畑で140円/?と宅地に比べはるかに低くされています。生産緑地地区の行為制限が解除されれば、市街化区域内農地として宅地並み課税となり、もし、宅地転用すれば宅地として課税されます。この点も十分に考慮してください。


以上です。
参考にされて下さい。